将于下月正式实施的《物业管理条例》受到人们的普遍关注，该条例在对业主委员会权利的限制、对物业管理机构资质的要求等方面，都有令人耳目一新的感觉
　　从9月1日开始，备受众人关注的《物业管理条例》（以下简称《条例》）就将正式实施。作为我国第一部物业管理行业法规，它的公布和施行，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，意义非凡。
　　与原有的地方性法规相比，新《条例》有些什么特点？它的出台，是否能使中小业主的权益得到更多保护？
　
　业委会权利受到限制
　　《条例》明确规定：选聘、解聘物业公司的权力由业主大会行使。这一变化，更有利于保护全体业主的合法权益，可以避免出现业主委员会在选聘或解聘物业公司的时候，受某种利益驱动而出现无法代表大多数业主意志的情况。
　　此前，一些部门规章或地方法规规定，选聘或者解聘物业公司由业主委员会决定。这一规定导致一些小区业主们对物业公司的管理怨声载道，但由于业委会成员中个别成员与物业公司有这样那样的关系，另聘物业公司的决议始终“难产”。
　　《条例》规定：选聘、解聘物业公司的权力由业主大会行使，避免了出现业主委员会在选聘或解聘物业公司的时候，受某种利益驱动无法代表大多数业主意志的情况。今后，业主大会可以作出决定，“炒掉”业主们不满意的物业公司，业委会根据业主大会决议，具体办理选聘或解聘物业公司手续。从某种角度上说，这是业主们的“权力收回”。
　　此外，在选聘前期物业的方式上，《条例》也体现了对业主利益的预防性保护。以前，前期物业管理多由开发商自行决定，这些由开发商派生出来的子公司或附属部门的前期物业管理，带有一定垄断性，这是引发前期物业管理纠纷的一大诱因。《条例》则引进了招投标的竞争机制，对住宅物业的建设单位选聘前期物业作出强制性规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”
　　
管理物业先要问一声：你有资格吗？
　　《条例》不仅要求从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而且还要求从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　新居时代，一些先进设计理念使小区的功能更为强大，设施更为现代，特色更为鲜明，生态住宅、亲水楼盘、健康家园等小区如雨后春笋般拔地而起。它要求物业管理从业人员必须跟上房产市场变化的步伐，具备专业水准，取得相应职业资格证书。《条例》对此作出规定，是物业市场发展的必然要求。
　　举个例子，眼下“亲水楼盘”在上海房产市场上是抢手货，仅苏州河沿岸就有多处亲水平台。但是前不久发生在苏州河畔的五龄童亲水平台溺水身亡的悲剧，令人扼腕叹息。悲剧过后人们发现：苏州河沿岸不少所谓的“亲水平台”，实为小区内的游艇码头，台阶下水深三米多却无护栏防护；而物业保安由于不会游泳，码头边上空荡荡一无救护设施，对小区居民的水上安全难以承担责任。如果根据新条例，“亲水平台”上的保安按照码头保安的职责要求进行巡视，并设置落水救生设施，同时保安取得水上救护职业资格及时施救，则类似的悲剧完全可以避免。
　　此外，现在不少新建住宅小区实行电脑管理，相关的设施，包括红外线监控、缆线管道维护及附属设施的更新，都需要具备专业知识的物业人员提供专业化的服务。一些小区现在开发“亲水平台”、游船码头、游乐设施，不久的将来也许会在住宅小区设置直升机停机坪，如果不对物业从业人员提出相应的职业资格要求，那么对小区物业进行有效管理，就会成为一句空话。从这一点来看，新《条例》无疑具有一定的前瞻性。
　　
共用部位、共用设施不是“唐僧肉”
　　《条例》规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　“买底楼赠送花园”、“买顶楼赠平台”、“买房赠车位”，这些诱人的许诺，多是开发商拿小区业主的“奶酪”送出的顺水人情。今后，开发商再也不能许下这些令人目眩的空头支票了。
　　《条例》规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。如果建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上、20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主索赔就有法可依了。
　　不仅如此，根据《条例》，物业管理公司也不得擅自改变物业管理用房和物业管理区域内、按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。《条例》规定，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。以往那种将物业管理用房私自出租甚至出售，从中牟取非法利益的行为，将受到有效遏止。
　　
业主大会和居委会，业主该听谁的？
　　《条例》规定：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　浦东一居民小区边角处的两幢楼房，由于离小区垃圾站点太远，在部分业主的强烈要求下，业主大会通过决议，在小区一侧靠近马路的透绿围墙下另设了一个垃圾站。没过几天，居委会的人找上门来，以影响居民区环境卫生为由，要求拆除这个垃圾站。业主就迷惑了：在我们自己的小区内，我们是听业主委员会的，还是听居委会的？
　　根据《条例》规定：业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。但业主大会这一职责，是代表业主团体实施私权性质的物业管理行为，而非公权性质的社区管理行为。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　在协调业主大会和居委会的关系上，《条例》作了明确规定：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。也就是说，业主大会不能通过决议来排除居委会对辖区内的社区的管理行为。
　　当然，由于居委会的自治性质，业主大会对物业的管理与公共利益的维护也仅是一种自治、自助行为，居委会只是指导和监督业主大会和业主委员会的物业管理工作。
　　
“临时公约”不得侵害物业买受人的合法权益
　　《条例》细化了业主临时公约的内容，要求建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　目前发生的大多数的物业纠纷，都是因为前期物业管理服务合同与业主临时公约的约定不明确，或者是权利义务失衡引发的。如有的业主临时公约这样规定：“购买方使用本物业内有偿使用的文化娱乐设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用”。但是，公约对哪些是有偿使用、哪些是无偿使用的设施、场地却没有明确。如果物业公司扩大收费范围或提高收费标准，而业主认为有些设施场地应该无偿使用，纠纷自然难免。
　　再如，有的业主临时公约中写明“不准安装防盗窗”，但又无任何关于为业主提供充分安全防盗服务的承诺，楼层低的业主，显然无法承受巨大的安全隐患。这种约定，无疑使双方权利义务严重失衡，侵害了买受人安全居住的合法权益。
　　《条例》细化了业主临时公约的内容，要求建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　《条例》还明显强化了业主临时公约的明示与书面承诺，要求建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，对遵守业主临时公约予以书面承诺。为了避免“业主临时公约”倾向制定者的利益而损害业主的利益，《条例》把业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益，作为业主临时公约成立的必要条件。