传闻已久的央行房贷新政策上周末终于亮相。虽然与先前的版本有所不同，但其对房地产市场的震动仍显而易见。行界有关专家和部分房地产企业人士的观点和角度虽有不同，但有一点是一致的，那就是随着央行收缩房地产贷款，上海房地产市场面临着结构调整的重大转折，中低价普通商品房将是下一轮房产开发热点。
　　
　　
调整结构偏向中低价
　　
　　此次央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，涉及的内容几乎涵盖了房产信贷的全过程，包括开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等各个环节。但有银行界人士说，真正起到“重磅”作用的是其中的三大内容：一是规定开发企业申请银行贷款，自有资金不低于开发项目总投资的30％；二是规定只有主体结构已封顶，商业银行才能向购房者发放个人住房贷款；三是对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率规定。同时，对个人商业用房贷款，再次明确只能借60％，期限最高10年，并明确所购商业用房须已竣工验收。
　　
　　建行和交行的两位房贷专家约而同地认为，央行出台此项通知不是为了打压整个房地产行业，而是发出“结构调整”的强烈信号。他们认为，对房产市场有没有泡沫，大家的认识并不一致，特别是在上海。但大家都觉得房价偏高，许多老百姓买不起房，所以房产金融要倾向中低价房，重点支持中低收入者，对于这点大家没有分歧。房贷新政策出台后，购买高档房、别墅和第二套房的将付出额外的利息支出。原5年期以上按揭利率为5.04％，如果不享受优惠利率的话，将变成5.76％，提高了15％左右，这很明显是要抑制买第二套房和高档房的投资客。而对于第一次购买中低价普通商品房的购房者来说，仍然能够享受贷款利率的优惠，首付款最低只要20％。
　　
　　也有房产企业人士认为，除了勒紧裤带的投资客，大客户并不会在乎这点利息。建德企业发展有限公司董事长认为，投资高档房的人士大部分资金实力雄厚，并非一定要靠银行借贷，即使要借，也仅仅是调头寸。因此对他们来说，影响不会太大。
　　
　　
对房产商要求更严
　　
　　建行房产信贷部负责人说，这份“通知”真正厉害的不是针对购房者，而是针对房产开发商。他说，以往也要求开发企业自筹资金30％，但现在要求是“自有资金”，还特意注明“所有者权益”，这意味着开发商净资产必须达到整个项目投资的30％。
　　
　　该房贷专家说，目前的房地产企业大多是项目公司，如果要注册资本达到整个项目投资的30％，可能90％以上的公司现在都没达到这个要求。另一位不愿透露姓名的银行界人士说，如果真的严格执行这条政策，监管部门大力监管的话，许多房产企业将面临极大困境，甚至对大企业来说，也会由于摊子铺得大，项目多，而不一定能达到这个要求。他认为，央行此举首当其冲的是考虑金融风险，同时还应考虑不要造成太大冲击，“软着陆”总是好一些。
　　
　　房产企业的看法与银行方面一致。虹祺房产董事长说，从“自筹资金”到“自有资金”，看似一字之差，实则千差万别，对中小房产企业影响很大。但他认为，住宅项目的贷款已占到银行贷款总量的30％至40％，银行资金现在是找出路的问题，而房贷是各家银行的利润增长点。抢客户还来不及，对安全的优质房产项目又怎么可能拒贷呢？
　　
　　
具体实施有待细化
　　
　　交行上海分行房贷专家说，“通知”出台后的具体实施细则还有待深化。比如，对购买高档房、别墅和第二套房适当提高首付款比例，到底提高多少？究竟什么价位、什么面积的房子称为高档房？连体别墅、叠加式别墅算不算别墅？比较难操作的是第二套房概念，是买第二套房，还是贷第二套房？前一套房子是特指商品房，还是包括了售后公房，是购买第二套房子还是单位分房中个人出资？如果是买第二套房，那么对买第一套房没有贷款的人显然不公平；如果是贷第二套，“通知”中又明明白白写着“购买”两个字。即使是贷款买第二套房，目前上海的征信系统还有待完善，贷款记录更新要一个月左右，如果在这期间连续买两套房，又在两个银行按揭，银行很难控制。
　　
　　还有一个区域性差别问题。上海的房地产业总体是健康的，新的房贷政策在具体实施时应考虑区域差别，不宜搞“一刀切”，应该允许各地有一定的变通余地。比如说何为高档房，去年上海有关部门曾说7000元以上为高档房。可今年，7000元房价的楼盘在上海可谓比比皆是，再加上全装修房的推广，单价更高。一位房产销售人士说，一个楼盘每套房子的价格都不一样，假设认定7000元为高档与中低档“分水岭”的话，那一个楼盘既有7500元的房子，又有6800元的房子，是不是享受的贷款利息和首付成数就要不一样呢？因而，银行界人士普遍认为，只有待到具体细则出台，银行才可能操作实施。
　　
　
　房价是跌还是涨？
　　
　　对于普通老百姓来说，除了极少买第二套房的将受切实影响外，大多数人最关心的还是这项房贷政策将对上海房价产生什么影响。银行界和房产企业界人士目前的一致看法是：还要看一看。
　　
　　建德企业发展公司董事长说，决策部门的出发点是要将房地产开发的重点转向中低价普通商品房，从而从整体上平抑不断上涨的房价。从这点来说，新的房贷政策有利于房地产开发企业调整产品结构，扩大普通商品房的市场供应。市场的中低价普通商品房供应将越来越多，这点几乎得到市场人士的普遍认同。
　　
　　建行房产信贷部专家进一步分析说，在总体看好普通商品房市场导向的同时，要看到新房贷政策也有两面性：控制高档房的投资行为可以理解为适当控制需求，减少需求有利于促使房价下跌，但同时，楼盘封顶才能按揭，这又在某种程度上提高了房产企业的开发成本。今后，楼盘开始预售和办理按揭会有一个“时间差”，这将减慢开发商回笼资金的速度，某种程度上也就提高了其开发成本，在楼盘好销的情况下，最终其多出来的一块成本也会转嫁到购房者头上。另外，从开盘到封顶，房价就有可能上涨，这意味着贷款买房的购房者可能比一次性付款的购房者支付的单价高一点。以此看，“控制需求”和“提高成本”将从两个方向作用于房价，房价最终是升是降，要看作用的结果和具体楼盘的情况。
　　
　　专家们认为，新房贷政策将从产品结构、价格、开发方式等各个方面，为上海的房地产市场带来变化。当然，这种变化反映在市场上总有一定的滞后性。
　　
背景资料
　　
　　部分房产投资过热
　　
　　据有关方面统计，全国房地产金融业务发展迅速。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3％；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，全国商业银行房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9％。
　　
　　然而，在房地产投资和金融业务快速发展的同时，自去年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。
　　
　　
上海房产市场需求仍旺
　　
　　虽然有节日休假及非典影响两大不利因素，但5月份上海个人住房贷款增长情况依然总体平稳。据人行上海分行统计，当月上海个人住房贷款新增31.42亿元，比上月多增4亿元，其中商业银行个人住房按揭贷款新增30.35亿元，个人住房公积金贷款新增1.07亿元。
　　
　　到5月末，全市商业银行个人住房按揭贷款余额已达1285.14亿元，占全市商业银行全部房地产贷款余额的55.59％，比年初新增194.36亿元，同比多增43.27亿元，同比增长62.9％。今年前5个月，全市商业银行累计发放个人住房贷款314.56亿元。可以看出，在上海商业银行的房地产贷款中，个人住房贷款比例已超过开发贷款。
　　
　　另据上海市统计局提供的数据，今年前5个月上海商品房销售面积达497.37万平方米，多出竣工面积126.44万平方米，供销差达126.44万平方米。前5个月的购房订金及预付款达244.91亿元，同比增长45％，超过了同期个人房贷新增额。这一方面说明当前上海房产市场需求依然较旺，另一方面也印证着上海的房地产市场发展是有坚实的个人购买力作后盾的，是实在的增长。
　　
　　但同时值得注意的另一个问题是，今年以来上海的个人商用房贷款增长过快，前5个月已新增16.93亿元，同比多出净两倍。此前有报道称，上海的商铺面积已达1700万平方米，并已出现1％的“死铺”。对此，无论是投资者还是贷款银行都不可不留一份清醒。
　　
　　图为上海中低价商品房重点开发区域――浦东三林城