记者 沈思怡 舒抒
  日前，位于虹桥开发区的重磅商办综合体晶耀虹桥传来好消息——本月，项目将实现全面封顶，预计今年9月底迎来全面竣工。
  2024年，上海提出全面实施商务楼宇更新提升行动。作为首批10个试点商务单元之一，长宁区对有着将近40年发展历史的“虹开发”开展了更新研究，在核心区0.65平方公里的基础上，适度扩展至周边约4平方公里商务楼宇较为集聚的区域，涉及商务楼39幢、办公总量约181万平方米，探索商务楼宇焕新、综合交通升级、公共空间提质等更新路径。
  虹桥开发区可以看作上海推进商务楼宇更新的缩影。今年两会现场，代表委员提到，当前上海部分商办楼宇面临供需双重收缩、增量过剩、空置率攀升、租金下滑等挑战，商务楼宇更新迫在眉睫。
  但在推进过程中，存在资金平衡难度大且回收期长、市场各类主体参与意愿走低、零类融合用地的落地实施有待细化、建设标准需要创新突破等问题。商业办公用地招商难度较大等挑战也逐渐显现。
  市人大代表、上海世界贸易商城有限公司执行董事朱晨告诉记者，尽管既有政策鼓励商务楼宇更新采用弹性规划政策，促进商业、文化、教育、医疗、居住等功能与商办功能融合，进而实现空置商务楼宇功能的转换，但实际操作中仍存在困难。
  朱晨建议，针对已更新的商务楼宇，给予部分用地性质变更的弹性。即土地性质不变的情况下，可在某一时间周期内灵活转换使用功能。如在满足相关要求前提下，可根据市场需要，将商业办公建筑灵活转化为人才公寓、租赁房或酒店等使用，丰富更新后商务楼宇的使用场景。“盘活存量空间，关键在于方式的‘灵活’。”朱晨说。
  除了楼宇本身的硬件设施和功能再造，当商务楼宇融入城市更新，同样要考虑与该片区周边公共服务及配套设施的融合发展。
  朱晨举例，在推进“虹开发”的城市更新规划中，应进一步优化区域交通支撑，更好串联“虹开发”与虹桥商务区核心区域及中心城区，同时促进“老虹桥”的国际商务贸易资源向长三角辐射并深度融入长三角。